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【横手市の任意売却】任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンを組んでいる金融機関の同意を得て不動産を売却することです。任意売却は、住宅ローンの滞納が続いていて、どうしても支払えない場合に取られる手段です。任意売却であれば、不動産を売却して住宅ローンが残る場合でも、住宅ローンの担保として設定された抵当権の解除ができます。

任意売却の流れは以下の通りです。

不動産の価格とローン残高を確認する

任意売却を行う際にまずは、売却予定の不動産を不動産会社に依頼して査定をしてもらいます。査定額は会社によって異なるので、複数の不動産会社に依頼するのがおすすめです。不動産の査定を行うのと並行して、住宅ローンの残高証明書を確認しましょう。残高証明書は、毎月借り入れを行っている金融機関から送られてきます。

債権者である金融機関へ相談

任意売却は債権者である金融機関の合意がなければ、行うことはできません。任意売却するという意向と、残りのローンをどのように返済していくのかを伝え、債権者である金融機関から任意売却の合意を得ましょう。ローンの返済が滞り続けると、競売に進んでしまう可能性があるので早めの相談がおすすめです。競売については次の項で詳しく解説します。

任意売却の手続きを行う

債権者の合意を得られたら、任意売却の手続きを行います。任意売却は、通常の物件を売却する時と同じように不動産会社に依頼して物件を売りに出す方法です。買い手が見つかったら、売買契約を結んで物件を売却し、出た利益は決算日まで不動産が預かります。なお、決済日は売買契約を結んだ1か月後です。

物件を引き渡す

物件の引き渡しは、一般的に売買契約の1か月後に行われます。引き渡しの日までに、物件の状態を整え、退去を済ませましょう。

【横手市の任意売却】競売との違い

競売は、自らの意思で売却できる任意売却とは異なり、強制的に物件が売却されます。住宅ローンを3～6か月滞納すると、債権者である金融機関から住宅ローンの一括返済を求められますが、そのまま相談をせずに支払いを放置してしまうと、債務者の意思とは関係なく不動産が売りに出されてしまうので注意しなければなりません。

任意売却では、債権者と債務者の相談によって売却価格や引き渡し時期などが決められますが、競売の場合は強制的に退去させられてしまいます。また、売却価格も任意売却よりも低い傾向にあるので、経済面での負担も大きくなるでしょう。競売は任意売却に比べてメリットが非常に少ないので、やむを得ず物件を売却する際は、任意売却がおすすめです。　

競売までの流れは以下の通りです。

債権者から住宅ローンの一括返済を要求される

一般的に、住宅ローンを3〜6か月滞納すると、債権者から住宅ローンの一括返済を求められます。一括返済が難しい場合には、保険会社に代わりに返済を行います。保険会社が返済を肩代わりした後は、その保険会社に返済をしなくてはいけません。

裁判所へ申し立てをされる

支払いが滞り続け、保険会社に一括返済ができなかった場合、保険会社によって競売の申し立てが行われます。裁判所によって正当な申し立てと判断された場合、競売が決定し、手続きが進められるという流れです。

通知書が届く

競売が決定すると、裁判所から競売開始の通知書が届きます。債務者が競売にかけられることを知るのは、このタイミングです。競売は退去が強制されるので、引っ越しの準備や新居の準備で慌ただしくなります。

競売手続きが開始される

競売が決まった後、不動産会社による現状調査が行われ、売却価格が決まります。債権者がこの価格に合意をした後、物件が売却されます。

【横手市の任意売却】メリットデメリット

任意売却のメリットは以下の4つです。

近隣住民や会社の人などに住宅ローンの滞納を知られることがない

任意売却は、住宅ローンを組んでいる金融機関など債権者との話し合いによって進められていくので、表向きは普通の不動産売却と変わりません。話し合いで引っ越しの時期を決められるので、会社の人にも住宅ローンの返済が滞っていることが知られる心配がありません。

競売の場合には、家に人が頻繁に訪れて慌しい状況になりますが、任意売却の場合にはそのようなことがないので近所の人に不審に思われることもありません。

売却にかかる費用は売却金額で賄える

任意売却では、物件の売却の際にかかる仲介手数料や印紙税などの諸費用を売却金額から支払えます。自己資金を用意する必要がないので、経済面での負担が少なくなるでしょう。また、債権者との交渉次第では、賃貸の敷金や礼金、引っ越し費用も売却金額で賄える場合があります。

残りの住宅ローンの分割返済が可能

不動産を売却しても住宅ローンの返済が終わらない場合には、分割での返済が可能です。任意売却の手続きの際に提出する、生活状況表という月々の収支を記載する書類をもとに債権者と話し合い、月々の返済額を決めていきます。

そのまま住み続けることも可能

任意売却は、リースバックによって売却した家に住み続けることができます。リースバックとは、投資家やリースバック業者などの第三者に家を買い取ってもらい、新しく家主となった第三者に賃料を支払うというシステムです。引っ越しをしたくない方や、学校に通っている子どもがいる家庭がある方にとって、大きなメリットと言えるでしょう。リースバックを利用する際は、家賃を払えるだけの安定した収入と名義人全員の同意が必要です。

任意売却のデメリットは、以下の3点です。

売却して出た金額は住宅ローンの返済にあてられる

売却して出た利益はすべて住宅ローンの返済にあてられるので、残った住宅ローンがある場合は売却した利益を得ることはできません。新居を探す際は、自身で費用を用意する必要があります。

任意売却を行っている会社には悪徳業者も紛れ込んでいる

任意売却は、通常の不動産売却とは異なるので、専門的な知識が必要になります。不動産会社のホームページに記載されている任意売却専門や任意売却の経験豊富などの情報を鵜呑みにしてしまうのは危険です。任意売却を依頼する会社を間違えてしまうと、自己破産をすすめられたり時間だけが過ぎて競売に流れてしまったりするなどのおそれがあります。不動産会社を選ぶ際は、宅地建物取引業免許が取得されているか、任意売却の実務の経験は豊富かといった点をよく確認してから依頼しましょう。

連帯保証人や連帯債務者の同意が必要

任意売却をする際は、連帯保証人や連帯債務者の同意が必要で、連絡が取れなかったり同意が得られなかったりした場合は、任意売却をすることができません。連帯保証人や連帯債務者の同意が必要な理由は、債務者が自己破産したり残りの住宅ローンの支払いが困難になってしまったりした場合には、住宅ローンの返済額の請求や差し押さえが連帯保証人や連帯債務者がその責任を負わなければいけません。なお、売却金額で住宅ローンを完済できる場合には、連帯保証人や連帯債務者の同意は必要ありません。

横手市で物件の任意売却を検討している方は、一度佐乃不動産にご相談ください。要望に合った売却プランをご提案させていただきます。

【横手市の任意売却】押さえておきたい注意点

任意売却をすると、個人信用情報に滞納履歴が載るいわゆるブラックリスト入りするという噂を聞いたことがあるかもしれません。しかし、個人信用情報に滞納履歴が残るのは、任意売却をしたことが直接的な原因ではないのです。住宅ローンを3回以上滞納すると信用情報に記載されるので、正しくは、すでに個人信用情報に記載されていることを前提に、任意売却をするということになります。

また、任意売却は債務整理の1つなので、個人信用情報への記載からは逃れられません。

債務整理とは法的に住宅ローンの滞納を解決する手段で、債務整理の方法には、大きく分けて任意整理、特定調停、個人民事再生、自己破産の4つがあります。任意売却はこれら4つうちの任意整理に該当します。

債務整理を行った場合も個人信用情報に記載がされるので、5年間はクレジットカードやカードローン、キャッシングなどが使用できなくなってしまう可能性があることを押さえておきましょう。